轉按值唔值得？先比較罰息、回贈、利率與總成本

甚麼情況會考慮轉按？

轉按是指把現有按揭安排結清，再以新按揭方案取代。有人會在現有優惠期或固定期快完結時重新比較；亦有人想檢視每月供款、利率安排或現有合約的限制。考慮轉按不等於一定要更換方案，第一步只是把現有條件及新方案放在同一基準理解。

開始前，先寫下尚欠貸款額、剩餘年期、現有利率、原有合約到期日，以及預計會否在短期內賣樓或再次調整按揭。資料不足時，任何「更低利率」或「較高回贈」都未必可以直接比較。

轉按前，先把一次性成本列清楚

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先向現有機構索取書面結清資料，再向新方案所屬機構確認費用及條款。投委會對物業貸款及中介人的提醒亦建議在簽署前了解服務及收費條件，不應只根據口頭優惠作決定。

點解唔可以只睇回贈？

【示例】假設轉按要支付港幣 40,000 元罰息及費用，而新方案提供港幣 15,000 元回贈，實際仍有港幣 25,000 元一次性淨成本。即使回贈看似吸引，仍要再看新方案的利率、每月供款及合約限制。

如果新方案每月供款估計少港幣 1,000 元，簡化理解就是約 25 個月才可抵銷這筆港幣 25,000 元成本。這不是說第 25 個月後一定較划算；利率、年期、未計入費用、物業安排及個人計劃都可能改變結果。

怎樣用簡單方法比較？

把比較拆成兩部分會較容易理解：第一部分是「一開始要付多少」，第二部分是「之後每月可能相差多少」。按揭總成本不只包括利息，亦可能涉及手續費及第三方費用；可參考投委會的信貸基本知識，再逐項對照自己的書面資料。

1. 以相同尚欠本金及剩餘年期估算兩邊每月供款。
2. 把舊約罰息、新方案費用及回贈整理成一次性淨成本。
3. 比較每月供款差額能否在你的預計持有時間內抵銷一次性淨成本。
4. 再檢查新方案鎖定期、還款限制及你是否可能短期賣樓或再次轉按。

可使用按揭中心的轉按成本比較工具整理輸入資料；工具只作概念估算，並非報價或推薦。

哪些情況未必適合轉按？

• 仍在罰息期，而結清成本明顯高於可預期節省。
• 計劃短期賣樓、贖回或再次改變按揭安排。
• 新方案按輸入條件未有減少每月供款，或增加其他限制。
• 只因回贈而忽略利息、年期、費用或退回優惠條件。
• 未取得現有及新方案的最新書面資料。

以上情況不是自動代表不能轉按，而是提示你應先取得更完整資料。金管局的按揭消費者資訊提供按揭相關消費者資訊及供款計算工具，可作一般認識用途。

比較前準備甚麼資料？

• 尚欠貸款額、剩餘年期及現有利率。
• 現有按揭合約、回贈文件及指定日期的結清資料。
• 新方案的初步利率、回贈、一次性費用及資料日期。
• 預計持有物業或維持新按揭的時間。
• 最想向相關機構確認的問題，例如鎖定期、罰息及費用。

正式文件應按已確認的機構及安全渠道提交。本文只提供一般比較框架，不構成個人化建議或批核承諾。

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